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    特別策劃│糾結的學區房

    學區房,顧名思義,指的是具有稀缺性教育資源的房產。普遍來看,具有優質學區的學區房,其在市場價格上要同比高出其他房源約15%,部分學區可能要比同檔次不同區域的房產價格高出20%甚至更多。

    多年來,學區房一直是樓市里的熱點話題。這不僅是因為學區房在任何一個城市都有些領先或者超市場規律的色彩。也是因為,學區房現象承載著教育和房地產的雙重焦慮。

    從房地產基本概念上講,商品房的市場屬性,主要是滿足居住需求,房屋價值以其建工質量和居住條件為體現。而學區房則由于獨特的教育屬性附加,使其在市場價格體現上保持著自己的特色。比如北京、上海、深圳等城市學區房的價格,總會在新一年“入學報名登記”前來一輪上漲。國內其他城市也存在著不同程度的上漲。

    2021年第一季度,上海、北京、重慶、合肥等城市先后出臺樓市和教改政策。多數政策劍指學區房炒作、多校劃片和學位制等。

    一時間,房地產調控重心轉向學區房的消息在市場上不脛而走。更有消息稱,上海有2020年上漲近200萬元的學區房在短期內直降60萬元。北京、廣州、深圳的學區房也出現了區域性的不同程度的降價調整。

    那么,附加值出現政策性降低的學區房,究竟何去何從呢?

    剛需很糾結、房主也很糾結。

    甚至開發商和相關方面也在糾結……

    “昔孟母,擇鄰處?!泵夏溉w的故事在中華文明里源遠流長的同時,也體現了自古以來對于青少年教育的重視。

    值得注意的是,孟母三遷的故事雖然是強調環境對于孩子成長所起到的關鍵作用,但今天卻在很多場景中被延伸為對于教育資源的關注。

    當教育資源體現在房地產市場上的時候,長期積累在人們心中的對于教育改變人生的期待,即轉化為對于學區房的追求和對下一代未來的焦慮。

    而對學區房的精準需求在市場上進一步釋放的同時,學區房較熱的尖銳問題在大城市住房中已經變得不可忽略。尤其是在近年,無論是一手房還是二手房,都出現了因為學區資源捆綁而搶房的現象。

    然而,在經歷了快速上漲的趨勢之后,隨著北上廣深等城市一系列教育和房地產政策的出臺,學區房似乎在2021年有些微寒的春風中,掀起了改變的蓋頭。

    01學區房樓市之墻

    相對于普通商品房而言,“學區房”具有單價相對較高、升值空間相對較大的特點。同時,由于其高保值率,被一些中介稱為“堅挺之墻”。

    隨著房地產市場剛需紅利的下降,學區房的投資優勢在商品房的下半場更是日漸凸顯。無論是一手房市場還是二手房市場,即使是在樓市的低迷期,學區房的成交量與租賃量仍舊保持比較穩定的狀態。

    而從實際需求看,主要城市熱門小學和初中等教育資源普遍存在“一校難求”“擇校難”等情況。升學壓力之下,很多購房者仍希望通過購買學區房來讓子女就讀一些好小學和好初中,來實現未來進入更優質高中和大學的目標。

    略帶投機心態下,熱門小學和初中由于師資和生源的集中使得門檻水漲船高,也使得家長的教育壓力增大,進而演化為教育焦慮。對此,北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池指出:“房價是優質公共資源的反映。優質公共資源越豐富,房價越高。學區房的房價高,就是借學校之力,能夠滿足孩子到好學校上學的愿望。在學區資源不平衡的局面下,學區房的負面效應就造成了房價高企,使買房人望‘樓’生嘆?!?/p>

    不難看出,學區房的出現折射出現行教育體制方面的弊端,城市教育資源的分配不均衡造成局部中小學教學質量存在分化,助長了房地產資產價值虛浮的同時也影響了教育公平性的體現。

    值得注意的是,“學區房不是中國獨有的現象,在其他發達國家也一樣存在。比如,美國、英國、日本等,尤其英國學區概念比我國有過之而無不及?!蓖哐芯吭貉芯靠偙O宋紅衛表示。

    由此可見,即便放眼全球市場,在需求之下,學區房成為樓市中“堅挺之墻”的優勢資源也順理成章。由此也就不難理解,近年來開發企業對于教育資源的重視。當然不可否認,借助市場化運作,提升城市教育質量,對于地方政府也責無旁貸。

    對此,宋紅衛認為:“開發企業做教育確實能夠完善地方的教育資源,目前很多開發企業已經把教育專門做成一個產業。由于開發企業資金實力較強,在教育方面投入也較大,很多已經成為當地排隊進入的優質教育資源?!?/p>

    “但是一個學區的養成,并非一朝一日可得。同時,橘生淮南則為橘,生于淮北則為枳?!币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進指出,學區的養成是“多種因素、甚至不同時間、不同的環境綜合而得”。

    嚴躍進說:“并不是引進一個學校,甚至搬遷一個學校,就可以養成一個學區。同樣的教育品牌、同樣的師資也可能產生不同的結果?!币虼?,就學區房、教育地產而言,在市場化這個維度考量,不管是偏熱還是過熱,都存在著“機會主義”。

    “追逐優質學位的問題也絕不是增加供應就能解決的。因為,不管教育資源如何供應,總有優中差劣的區別,總有發展有快有慢、管理有好有差的區別,這在古今中外都存在。不可能所有學校教育質量都一樣?!睆V東省住房政策研究中心高級經濟師李宇嘉認為,“在各大城市,有的區域發展早、經濟增長快、產業結構好、財政豐裕、前期投入多,經過長期投入和積淀,教育質量很不錯,升學率就擺在那里。于是,老百姓都去追逐這里的教育資源,形成‘生源-投入-教育質量-升學率’的順循環?!?/p>

    02糾結在新政之下

    近年來,聚集在學區房上的問題,已經引起了國家的關注。近期,一度因學區房過熱而引發關注的合肥于4月5日晚間忽然升級樓市調控政策。在合肥市發布的《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》中,涉及學位制調整、二手房限購、熱點樓盤“搖號+限售”等八條政策,這也成為合肥版的“史上最嚴調控”。

    《通知》指出,在執行合肥市現行義務教育招生入學政策基礎上,實行同一套住房,6年內只能享有學區內小學1個學位,3年內只能享有學區內初中1個學位。合肥市新政中提到的學區限制頗受外界關注,因其既體現了因城施策的個案價值,又具有一定的普遍意義。

    此前,3月16日上海市出臺的高中招考新政中指出,市實驗性示范性高中將拿出其招生計劃數的50%~65%,直接分配到區、分配到校。這意味著,上海將最優質的高中學位,拿出六成左右給各區、各學校進行分配。無論一流學校還是三流學校的學生,都有升入優質高中的機會。也就是說,上海新政讓過去買不起學區房的家庭擁有一個考入名校的機會,讓住在郊區、新城的學生,也有機會觸及過去難以觸及的名校。

    消息一出,“上海學區房”及相關詞條,便沖上了微博熱搜。不少人認為,這是對既有學區房體系的顛覆。值得注意的是,上海將學區調整為學位的做法并不是新鮮打法。而2021年一季度,北上廣深、合肥、西安都先后從教育和房地產方面出臺了涉及學區房調整的相關政策。

    據了解,為了遏制學區房熱度,各大城市也不乏動作,“指標生”“定向生”等類似做法在北京、廈門、深圳、南京等地開始實行。而進入2021年,隨著房地產調控和教育制度改革漸入深水區,學區房的概念也到了在市場中需逐漸做出改變的階段。

    “國家層面關注學區房問題原因有二,一是我國優質教育資源不足、分配不均;二是地產行業投資者炒作學區概念,導致學區房價格上漲過快,造成很多學生家長恐慌,并且呈現恐慌擴散的情況,所以必須出臺相應的政策引導和管制?!彼渭t衛說。

    上海市的政策是基于教育改革的目標和精神出發的,側面也反映了2020年上海學區房市場的風險和問題。嚴躍進指出:“近年來,教育領域的問題也傳導到了房地產領域。易居研究院從上海市大三林板塊、張江板塊和黃浦區三個學區相對熱的區域/板塊進行分析。其中,大三林板塊包括了前灘板塊,其是2020年學區房炒作較多的新興板塊;張江板塊本身是上海較為優質的近郊區學區板塊;黃浦區則代表了上海教育資源豐富的主城區。大三林板塊和張江板塊選取了一手住宅數據,而黃浦區則選取了二手住宅數據。數據顯示,2019年這三個區域/板塊的價格比較穩定。而到了2020年尤其是二季度開始,這三個區域/板塊的價格明顯上漲,出現了學區炒作、一房難求、房價哄抬、預期不穩等亂象?!?/p>

    不難看出,2020年下半年,上海此類學區房區域或板塊的價格走勢,存在相應的風險和問題。此類風險尤其體現為其漲幅明顯高于上海平均水平。另據克而瑞數據庫監測的數據,2020年全年上海新建商品住宅成交均價為55994元/平方米,同比漲幅為2.5%。而以去年學區房炒作較多的大三林板塊為例,其2020年全年新建商品住宅成交均價為99359元/平方米,同比漲幅為17.7%。類似漲幅明顯偏大,說明價格虛高。若后續價格下跌,則容易對購房者產生各類風險。

    “這一輪房價上漲,不管是一線城市,還是南京、杭州、合肥等二線城市,最大的特征就是學位房價格領漲。為啥出現這種情況?一方面是供需原因,二胎、人口流入等等。更重要的是教育集團化,加上新房多如牛毛,學位就成了最大的賣點?!崩钣罴握J為。

    03市場需要平常心

    那么是不是新政出臺后,學區房市場就會從此走下神壇呢?

    嚴躍進指出,上海此次教改政策的發布,充分體現了當前各大城市政府部門解決問題的導向,社會反響很好。他說:“從這兩年購房市場和擇校情況來看,出現了很多不理性的現象。一窩蜂爭搶所謂的好學校,造成了很多問題和矛盾。第一,對教育政策理解不透徹,導致家庭教育出現各類問題,甚至影響了子女教育;第二,盲目追捧學區房,但可能因為各種原因,不能就讀意向學校;第三,追漲的情緒下,導致學區房的購入成本很高,房價下跌后出現了虧損的問題。此類問題勢必需要解決,既需要政府層面進行機制或制度的設計,也需要家長或購房者心態的調整?!?/p>

    實際上,結合發展現狀,細讀相關政策,可以從階段性調整看出,因城施策目標精準,政策溫度仍然相對溫和的情況。這也是出于不宜讓市場過于糾結的考慮。畢竟從政府、開發企業、個人持房者和剛需來說,學區房作為資產和資源關系著方方面面。

    因此,對于家長和購房者來說,在此類政策下,積極理解政策改革初衷即“教育資源均衡化”的改革思路,理性擇校、理性置業變得很關鍵。

    趙秀池認為,短期來看,盡管政策層層加碼,但學區房不會走下神壇。她說:“從資源上看,學校還有重點非重點、示范非示范之分。公立學校是國家財政投資,每個學校的投資不一樣,帶來了教育資源不均衡配置,只要這樣的非均衡政府投資繼續下去,學校就總有好壞優劣之分。因此,短期內不改變這種非均衡投資制度安排,恐怕僅靠房地產政策調控和有限的教育制度改革,學區房是不會走下神壇的?!?/p>

    趙秀池還提到,“好學校也是由于其招收的好學生多,才導致高的升學率、高的優等生率。即各學校的投資待遇不一樣,導致招來的生源不一樣,又加劇了好的學校越好、差的學校越差的馬太效應。這是需要深入思考的。我認為中小學普及教育,應該真正地做到各學校軟硬件配置均衡,沒有差異,不管在哪買房子,學校都一樣,那么學區房也就不存在了?!?/p>

    “學區房在政策頻出下會降溫,但是由于沒有從根本上改變優質教育資源稀缺的問題,所以學區房不會走下神壇,學區房的熱度會一直存在?!彼渭t衛表示:“讓住房回歸單一居住屬性是一種空想,基本不可能。原因是我們核心城市已經進入存量住宅市場,各種資源已經跟住房綁定了,比如交通、醫療、商業等,對于開發企業來講,是不是學區房未來都要更加關注房子品質的提升,向宜居、綠色、健康、智能等方向發展,還有就是要不斷提高技術,盡量降低相關成本,給老百姓提供住得起的好房子?!?/p>

    對此,趙秀池則強調,“學區房本身主要是居住屬性,只不過加持了上學概念。目前,大部分開發企業開發的房子還是與學校掛鉤不太緊密的。學區房只是房地產項目當中的一部分,在分析房地產市場形勢時,不能以偏概全?!彼貏e強調,“對開發企業而言,除了學校,還有很多新的增長點可以啟動,養老設施、托幼需求、老年大學、文化修養培訓、綠色生活方式轉換、智慧物業服務等,都可以助推房企實現可持續發展?!?/p>

    可見,政策的導向要保證房地產市場和教育資源的有序發展,而不是要讓教育與房地產剝離。我們也要看到學區房積極的一面:畢竟通過開發市場可以大大推進城市教育結構的調整和教育資源的補充。

    “義務教育也好,教育均等化也好,要做的是享受教育的權利均衡、起點均衡,而不是絕對的均衡。人人都上名校,也就沒有名校了。就類似于住房保障一樣,它保障的是買不起房的人‘有房住’,有相對體面的房子住,而不是保障每個人有‘產權住房’,每個人都住好房子?!崩钣罴握f。

    從市場層面上看,普遍需要平常心,從需求出發去選擇。只有摒棄投機思路,才有助于房地產市場建立良性的秩序。在采訪中,多數專家老師都提到,學區房并非單一的房地產問題,更多是社會性問題。

    另外,趙秀池還特別提到,目前,普遍還持有過于重視學歷、而不夠尊重知識的學本位思想。所以在推動學區與房地產脫鉤更好地服務與社會的過程當中,供給側和需求側都需要保持對市場足夠的冷靜與尊重。

    記者:趙彭

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